Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ)
Risicoprofiel
Het zwaartepunt van de risico's van BKZ liggen op het politieke en financiële vlak. De doelstelling van BKZ is bijdragen aan de volkshuisvesting binnen de gemeente Zaanstad. Deze doelstelling heeft politiek de aandacht. Vanwege de leningsovereenkomst die BKZ heeft afgesloten met de gemeente Zaanstad tot een maximumbedrag van 31 miljoen euro en ter financiering van de Afzetgarantieregeling is het financieel belang groot te noemen.
Risicoanalyse
Ontwikkelingen | |
(Markt) ontwikkelingen | De verkoop van alle 105 BKZ garantiewoningen woningen is in februari 2015 afgerond. BKZ bleek in een markt met een teruglopende woningproductie een van de weinige aanbieders van nieuwbouwwoningen in 2013 en 2014. Dit heeft de verkoop versneld.
De portefeuille van BKZ traditioneel omvat nog ca. 300 contracten.
De BKZ erfpachtvariant loopt nog. De verkoop Spoorstrip fase 3 loopt nog. Inmiddels wordt de erfpachtvariant ook ingezet in fase 4 en 5 van Spoorstrip.
Na verkoop van de garantiewoningen (en de spoorstrip) komt BKZ nu meer in een beheersfase terecht, waarbij de nadruk komt te liggen om een goede beheersing van de financiën en cashflow en inzicht in het risico van het niet aflossen (afnemen van tranches) van de koper naar de gemeente.
Op dit moment wordt verkend of BKZ kan participeren in nieuwe activiteiten in de woningmarkt. Afhankelijk van de uitkomsten hiervan zullen eventuele voorstellen voor nieuwe activiteiten ter besluitvorming worden voorgelegd.
Er is in 2016 gewerkt aan een verbeterde governance structuur van BKZ, waarbij elke activiteit in een aparte BV zal worden ondergebracht. De provincie Noord-Holland heeft ingestemd met de nieuwe governance. Deze nieuwe governance structuur wordt per 1 januari 2017 ingevoerd.
Op dit moment onderzoekt BZK de mogelijkheden voor funderingsherstel, Het gaat hierbij om 2 pilots met in totaal 12 woningen. Hiervoor is ook medewerking nodig van andere partijen, zoals banken en de belastingdienst. Dit blijkt lastig, mede gelet op de grote financiële gevolgen. Het streven is om voor het einde van het jaar 2 modellen uitgewerkt te hebben waarmee funderingsherstel voor eigenaren, die nu geen financiering kunnen krijgen, toch mogelijk wordt. |
Financiële positie | De (concept)jaarrekening 2015 is beschikbaar. Het eigengroepsvermogen is gestegen door een eenmalige meevaller “vrijval latente belastingen” van ongeveer 2 mln. Verder zijn er geen bijzonderheden t.o.v. 2015. |
Risico's | - Het trancherisico op de opstal bestaat nog wel. Hierbij worden de tranches (20% (traditioneel) en 30% (afzetgarantiewoningen ) van de opstalwaarde) niet afgenomen door de kopers (en dus niet terugbetaald op korte termijn). Dit komt omdat er geen inkomensstijging plaatst vindt. Gevolg is dat dan pas bij (door)verkoop de resterende tranches worden gerealiseerd (afgelost). Dit wordt door BKZ gemonitord.
- Risico van waardevermindering grond.
|
Beheersing | |
Maatregelen | - Jaarlijkse inkomenstoets bij kopers door BKZ.
- Periodieke rapportages naar college (2x) en raad (1x). Deze rapportages bevatten gegevens met betrekking tot aantal woningen, liquiditeit, prognoses cashflow, risico’s, etc.
- 1x tot 2x per maand is er overleg tussen ambtenaren en directeur van BKZ, de samenwerkingsrelatie is goed.
- Governance structuur wordt verbeterd per 1 januari 2017
- Nu de woningen van de garantieregeling zijn verkocht wordt met de directeur BKZ gekeken hoe de beheersing van BKZ effectiever/efficiënter kan worden ingericht.
|